עשר הבדיקות הקריטיות לפני רכישת דירה יד שנייה
- אוריאל זילבר
- 23 במרץ
- זמן קריאה 2 דקות
עודכן: 27 במרץ
רכישת דירה יד שנייה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שתקבלו בחייכם. כדי להימנע מהפתעות בלתי נעימות ולהבטיח עסקה בטוחה ומשתלמת, יש לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות, ולשכור עורך דין לקניית דירה. במאמר זה נסקור את עשר הבדיקות החשובות ביותר שעורך דין לרכישת דירה מבצע.
1. בדיקות משפטיות ורישום זכויות
יש לבדוק בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס.
לוודא שאין שיעבודים, עיקולים, או זכויות צד ג' שיכולות להשפיע על העסקה.
בדיקת מצב קנייני – האם מדובר בבעלות פרטית, חכירה או דיירות מוגנת.
בדיקת תקנון הבית המשותף והגבלות שימוש בדירה.
2. בדיקות תכנוניות והיתרי בנייה
בדיקה בוועדה המקומית האם הדירה בנויה בהתאם להיתרי הבנייה.
איתור חריגות בנייה שעשויות להשפיע על ערך הנכס או להוות סיכון משפטי.
בחינת תכניות עתידיות באזור (למשל, סלילת כביש, בניית פרויקטים גדולים).
בדיקת אפשרות להרחבה עתידית של הנכס לפי זכויות בנייה.
3. בדיקות הנדסיות ומצב המבנה
בדיקה של מהנדס בניין למצב הקירות, היסודות, האיטום, מערכת החשמל, המים והניקוז.
בדיקת ליקויים הנדסיים שעשויים לדרוש תיקונים יקרים.
בדיקת התאמת השימוש בפועל של הדירה לייעוד התכנוני שלה ולייעוד שלה בהיתר הבנייה.
4. בדיקות שמאיות ושווי הנכס
הערכת שווי שוק של הדירה על ידי שמאי מקרקעין.
השוואת מחירים לנכסים דומים באזור.
בדיקת השפעת גורמים חיצוניים על ערך הנכס, כמו כבישים עתידיים או פרויקטים מתוכננים.
5. בדיקות פיננסיות והתחייבויות כלכליות
בדיקה שאין חובות עירוניים, ארנונה, ועד בית, היטל השבחה והיטלים עירוניים.
בדיקת תשלומי ועד בית ודמי ניהול, כולל התחייבויות עתידיות (שיפוץ צפוי).
6. בדיקות מיסוי מקרקעין
חישוב מס הרכישה שהקונה מחויב בו.
בדיקת מס שבח שעל המוכר לשלם.
בדיקת אפשרות לפטורים ממסים במיוחד מס רכישה לדירה ראשונה.
בדיקת היטלי השבחה ומסים עירוניים נוספים.
7. בדיקות היסטוריות ובירור פרטי העסקה
בדיקה מתי המוכר קנה את הדירה (המקרה והדירה נקנתה זמן לא רב לפני מכירת הדירה צריך להבין למה הדירה נמכרת).
עיון בחוזים קודמים של הנכס ובדיקת התחייבויות עבר של המוכר.
בירור מול השכנים בנוגע לאופי הדיירים, מצב הבניין וניהולו.
בדיקת היסטוריית ניהול הבניין וקיומן של מחלוקות משפטיות בין הדיירים.
8. בדיקה שאין צו בית מסוכן
בדיקה במחלקת ההנדסה בעירייה או במועצה המקומית לקבלת מידע על הנכס.
בדיקה שאין צווי הריסה, צווי מבנה מסוכן או התרעות בטיחותיות שהוטלו על הבניין.
9. בדיקת זהות המתגוררים בנכס
בדיקת האם בנכס מתגוררים שוכרים והאם יש להם חוזה שכירות בתוקף.
בחינת ערבויות השוכרים והסכמות הקיימות מול בעל הנכס. אם אין ערבויות מספקות, בדיקת דרכים לעיגון התחייבויות בחוזה הרכישה.
בדיקה שהנכס אינו מוחזק על ידי פולשים ושאין הליכי פינוי פתוחים.
10. בדיקות מימון ומשכנתא
בדיקת אפשרויות מימון מול הבנקים, כולל תנאי ריביות ומסלולי משכנתא, מומלץ לקבל אישור עקרוני טרם חתימת ההסכם.
ווידוא שהנכס עומד בתנאים לקבלת משכנתא.
חישוב כלל ההוצאות הצפויות – מסים, תיווך, שיפוץ, הוצאות עורך דין ועוד.
לסיכום ביצוע הבדיקות המקדמיות יכול למנוע בעיות עתידיות ולסייע בקבלת החלטה מושכלת. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע – עורך דין מקרקעין, שמאי ומהנדס – כדי לוודא שהעסקה בטוחה ומשתלמת.
אם אתם מתכננים לרכוש דירה וזקוקים לייעוץ משפטי, אני מזמין אתכם לפנות אליי לקבלת ליווי מקצועי ואישי לכל אורך התהליך. למידע נוסף על שכר טרחת עורך דין לחצו כאן.
המידע המובא לעיל נועד לצרכים כלליים בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לליווי מקצועי. אין לראות במידע זה כהמלצה לנקיטת פעולה משפטית או להימנעות ממנה. כל פעולה או החלטה המבוססת על מידע זה הינה באחריותו הבלעדית של הקורא ועל פי שיקול דעתו בלבד.
